De regels voor het inroepen van een huurbeding door een hypotheekhouder zijn sinds 1 januari 2015 veranderd. Het uitgangspunt bij een executieveiling is dat de hypotheekhouder altijd het huurbeding conform art. 3:264 BW (voorafgaand aan de openbare verkoop van een woning) moet inroepen, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:
– De instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop; of
– ook met de instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens huurders kunnen inroepen, te voldoen; of
– er geen personen krachtens een huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop, zoals bedoeld in art. 516 Rv.

Bij de laatste uitzondering kan gedacht worden aan de situatie dat de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie ter plaatse en zich ervan vergewist heeft dat er geen andere personen dan de eigenaar – en zijn huisgenoten – in de woning wonen. Het gaat dus om situaties waarbij in voldoende mate vaststaat dat de woning niet wordt verhuurd of onderverhuurd. Vooral met betrekking tot deze uitzondering lijken hypotheekhouders het huurbeding in de praktijk niet altijd in te (willen) roepen. Voordat een huurbeding kan worden ingeroepen, moet verlof bij de rechtbank gevraagd worden. De kosten die hiermee gepaard gaan, komen in mindering op de executieopbrengst, iets dat de hypotheekhouder liever voorkomt. Hier staat tegenover dat de kopers op een executieveiling zekerheid willen omtrent de status en het gebruik van de woning. Koop breekt geen huur en het zou onvoordeliger kunnen zijn om een woning op een executieveiling te kopen, als deze reeds wordt verhuurd. Als er twijfels zijn over een eventuele huurovereenkomst kan dit  nadelige financiële gevolgen hebben voor de veilingopbrengst. Hoe lijkt de rechtspraak om te gaan met deze derde uitzondering?

Recent zijn er twee uitspraken over deze derde uitzondering gepubliceerd. In het eerste geval heeft de rechtbank Limburg op 15 april 2015 het verzoek van de hypotheekhouder – om haar verlof tot het inroepen van een huurbeding te verlenen – afgewezen. De voorzieningenrechter overweegt dat vaststaat dat het onderpand leeg staat en dat de eigenaar van de woning het bestaan van een huurovereenkomst betwist. Bovendien blijkt uit het taxatierapport dat de woning leegstaat en dat de woning met medewerking van de eigenaar onbewoond zal worden opgeleverd. De hypotheekhouder heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij gegronde redenen heeft om te betwijfelen dat er geen huurovereenkomst zou zijn. In het tweede geval heeft de rechtbank Oost-Brabant op 4 juni 2015 het verlof wel verleend. De rechtbank bepaalde dat de enkele verklaring van de eigenaar van de woning dat zich geen huurders in het pand bevinden niet voldoende is voor de afwijzing van het verzoek tot het inroepen van het huurbeding. In de onderhavige casus heeft de eigenaar van de woning uitdrukkelijk betwist dat zich huurders in de woning zouden bevinden. De voorzieningenrechter heeft echter bepaald dat de enkele verklaring van de eigenaar onvoldoende is om te oordelen of in voldoende mate vaststaat dat het onderpand niet wordt verhuurd. De hoofdregel van art. 3:264 BW leidt ertoe dat de hypotheekhouder verplicht is het huurbeding in te roepen.