Rechtbank Overijssel 19 februari 2014

In de onderhavige zaak deed zich de vraag voor of het voorkeursrecht van de huurder tot koop van de woning was vervallen. Sinds 2005 huurde de huurder een kantoorruimte van de verhuurder. In de huurovereenkomst was een regeling voorkeursrecht tot koop opgenomen. Deze bepaling hield in dat de huurder het recht had om als eerste een koopaanbieding te doen, als de verhuurder van plan was het gehuurde te verkopen. Ook diende de verhuurder de huurder in het geval van een voorgenomen koop in kennis te stellen. Ondanks de bepaling in de huurovereenkomst had de verhuurder de kantoorruimte aan een derde verkocht.

Dit had de verhuurder per brief kenbaar gemaakt aan de huurder. De huurder bleef zijn huur aan de nieuwe eigenaar (de derde) betalen en kwam na drieënhalf jaar in protest. De huurder stelt nu dat zijn voorkeursrecht is geschonden en dat de (oude) verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld, door hem niet de mogelijkheid te geven om als eerste de kantoorruimte te kopen. De (oude) verhuurder stelt daarentegen dat het voorkeursrecht niet is geschonden, omdat de derde weliswaar eigenaar is geworden van het gehuurde, maar dit niet onder titel van koop is gebeurd.

Op 19 februari 2014 heeft de rechtbank Overijssel uitspraak gedaan in de onderhavige zaak. De rechtbank heeft bepaald of er sprake was van rechtsverwerking op grond van art. 6:2 lid 2 BW. Rechtsverwerking houdt in dat een tussen partijen krachtens wet, gewoonte of rechtshandeling geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. In de onderhavige zaak houdt dit in dat bij de derde, uit de houding of gedraging van de huurder, het vertrouwen moet zijn gewekt dat de huurder zijn voorkeursrecht zou inroepen.

De rechtbank stelt dat er sprake is van rechtsverwerking, omdat de (oude) verhuurder ondubbelzinnig aan de huurder kenbaar had gemaakt dat het gehuurde verkocht was aan de derde. De huurder had hierop gereageerd met de vraag wanneer de eigendomsovergang had plaatsgevonden. Verder heeft de huurder drieënhalf jaar niet geprotesteerd of enige actie ondernomen in de richting van de derde. Het enkel stilzitten van de huurder kan niet leiden tot rechtsverwerking (Vgl. Hoge Raad 26 maart 1999, NJ 1999/445), maar in de onderhavige zaak kwam hierbij dat de huurder gedurende vier jaar de huur aan de derde had voldaan. De rechtbank stelt dat de derde erop mocht vertrouwen dat de huurder had ingestemd met de eigendomsovergang en wijst de vorderingen van de huurder af.

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBOVE:2014:1840