Hof Arnhem-Leeuwarden, 27 november 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:10315

De zaak gaat over een brouwerij die tussenhuurder was. De brouwerij huurde het pand van de eigenaar en verhuurde het vervolgens door aan een derde partij. In de huurprijzen zat weinig verschil maar in de onderhuurovereenkomst zat wel een beding waarin is gesproken dat de onderhuurder alleen bier zou afnemen van de brouwerij. Dit is een geoorloofd beding waarmee brouwerijen zich verzekeren van een afzetmarkt voor het bier dat zij produceren. Dit beding is overigens in het bijzonder opgenomen in zo’n onderhuurovereenkomst.  In andere gevallen, bijvoorbeeld in een overeenkomst van geldlening is zo’n beding namelijk veel makkelijker en sneller opzegbaar. De brouwerij is in die gevallen zijn afzetmarkt kwijt.

In de zaak van 27 november 2018 was Grolsch tussenhuurder en had hij een dergelijk afnamebeding opgenomen in het contract met de onderhuurder. Op enig moment was de hoofverhuurder van wie Grolsch het pand huurde, de onderhuurder, aan wie Grolsch het pand verhuurde, dezelfde persoon. De hoofdverhuurder/onderhuurder wilde hier begrijpelijkerwijs van af omdat hij werd belemmert in zijn exploitatie. Als hij iets wilde veranderen kon hij dat als pandeigenaar wel goed vinden maar de brouwerij zat er nog tussen en kon nog nee zeggen. De pandeigenaar/onderhuurder wilde daarom de juridische en feitelijke situatie zoveel mogelijk met elkaar in overeenstemming brengen en de huurovereenkomst met de brouwerij opzeggen.

Grolsch had een aantal tegenargumenten. Zij stelde dat er niet veel bezwaren waren tegen de constructie. Ten eerste stemde zij meestal in met de voorstellen van de onderhuurder als de pandeigenaar dat ook goed vond. Ten tweede  had zij een belang bij de overeenkomst omdat deze voor haar een afzetmarkt veilig stelde. Tot slot stelde Grolsch dat de onderhuurder nou eenmaal zelf heeft gekozen voor deze constructie.

de uitspraak

De Kantonrechter oordeelt daar in eerste instantie anders over. Zij stelt dat de huurovereenkomst niet is bedoeld om het drankafnamebeding te beschermen. Zij wijst de beëindiging van de huurovereenkomst dan ook toe.

Het Hof wijst de beëindiging van de huurovereenkomst ook toe maar stelt dat het drankafnamebeding wel degelijk een belang is dat beschermd moet worden door de huurovereenkomst. Echter indien zij alle belangen van partijen tegen elkaar afweegt dan komt zij tot de conclusie dat de belangen van de pandeigenaar, de vrije bedrijfsvoering en de overeenstemming tussen de juridische en feitelijke situatie, zwaarder wegen dan de belangen van Grolsch. Daarbij stelt het Hof dat Grolsch haar belangen beter had kunnen beschermen door bijvoorbeeld langere huurtermijnen af te spreken. In dat geval zou de huurovereenkomst immers nog niet kunnen worden opgezegd.

Hier vindt u de uitspraak: https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2018:10315″>https://uitspraken.rechtspraak.nl