Rechtbank Rotterdam 30 oktober 2013

De partijen in de onderhavige zaak hebben op 16 mei 2013 een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van een gemeubileerde woning. De huurders, gedaagden in de onderhavige zaak, stelden dat ze destijds dringend behoefte hadden aan een woonruimte. De verhuurder, eiser, had bij wijze van vriendendienst de woning ter beschikking gesteld aan gedaagden (partijen waren tevens al meer dan twintig jaar bevriend). In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen:

‘Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de deur van één jaar ingaande op 16 mei 2013 en lopende tot en met 16 mei 2014.
Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst tussentijds door opzegging beëindigen.
(…)
Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen.’

De gehuurde woning staat reeds sinds 5 april 2012 te koop en bleef ook na het aangaan van de huurovereenkomst te koop. op 28 mei 2013 hebben de huurders, de gedaagden in de onderhavige zaak, een potentiele koper toegang verleend tot de woning ten behoeve van een bezichtiging. Op 5 juni 2013 heeft de verhuurder, de eiser, de woning verkocht en op 11 juni 2013 heeft hij de koopovereenkomst getekend. Tussen de verhuurder en de kopers was overeenstemming bereikt om de akte van levering op 15 september 2013 (of indien mogelijk eerder) te passeren. Eind juni 2013 hebben de kopers, met toestemming van de huurders, in de woning gordijnmaten opgenomen. In de zomermaanden 2013 heeft de verhuurder de huurders op meerdere te huur staande woningen geattendeerd en € 1.000,- aangeboden voor verhuis- en herinrichtingskosten, hulp bij de verhuizing en eventueel witten en verven van een nieuwe woning.

Eiser heeft de gedaagden gedurende het koopproces nauwgezet op de hoogte gehouden van de onderhandelingen en een leveringsdatum afgesproken met kopers, welke op verzoek van gedaagden zo laat mogelijk was. Zowel mondeling als schriftelijk heeft de verhuurder gedaagden verzocht de woning zo spoedig mogelijk te verlaten. Gedaagden hebben eiser alle medewerking toegezegd en pas halverwege september medegedeeld de woning niet te willen verlaten. Als gevolg hiervan heeft eiser niet aan zijn leveringsverplichting jegens de kopers kunnen voldoen, omdat hij de woning niet leeg kon opleveren. Eiser dreigt hierdoor een boete van € 22.000,- te verbeuren.

Eiser stelt dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten die naar zijn aard voor korte duur is. Gedaagden stellen dat hen huurbescherming toekomt en eiser stelt dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bovendien zou het volgens eiser duidelijk zijn voor partijen dat het ging om tijdelijke bewoning en dat de huurovereenkomst zou worden beëindigd zodra er een koper zou zijn gevonden en de woning geleverd zou worden.

De kantonrechter stelt op 30 oktober 2013 dat bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van de huur die naar zijn aard van korte duur is (art. 7:232 lid 2 BW) gelet moet worden op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (Vgl. Hoge Raad 30 mei 1975, NJ 1975/464). Gedaagden wisten ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst dat de woning reeds meer dan een jaar te koop stond en te koop zou blijven staan na het sluiten van de huurovereenkomst. Bovendien had de verhuurder expliciet het woordje “niet” weggelaten in 3.1, zodat de overeenkomst tussentijds kon worden opgezegd. De kantonrechter stelt vast dat het voldoende aannemelijk was dat het voor beide partijen duidelijk was dat de huurovereenkomst van tijdelijke aard was.

Ook keek de kantonrechter of er sprake was van de uitzondering van art. 6:248 lid 2 BW, die het mogelijk maakt om de huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. De kantonrechter oordeelt dat de eiser in goed vertrouwen, gelet op hetgeen tussen partijen was overeengekomen, het handelen van gedaagden ten aanzien van de bezichtiging en de vriendelijke relatie tussen partijen, met de kopers een koopovereenkomst heeft gesloten. Vanaf het eerste moment dat de kopers langskwamen tot halverwege september hebben gedaagden op geen enkele wijze kenbaar gemaakt dat zij zich op huurbescherming zouden beroepen en de woning niet zouden willen verlaten.

Tevens acht de kantonrechter het van groot belang dat het in de onderhavige zaak ging om een “vriendendienst” van de eiser jegens gedaagden. Bovendien hebben gedaagden nauwelijks onderbouwt dat zij moeilijk een woning konden krijgen in de omgeving, waardoor zij dringend behoefte zouden hebben aan een woonruimte. Gelet op alle omstandigheden, de inspanningen van de eiser en de houding van gedaagden, oordeelt de kantonrechter dat een beroep op huurbescherming (door gedaagden) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROT:2013:8482