Rechten onderverhuur

Voor onderhuur (ook wel onderverhuur genoemd) gelden verschillende rechten. Deze onderhuur rechten zijn afhankelijk van de categorie huurruimte. Voor iedere huurruimte zoals kantoorruimte, winkelruimte of woonruimte gelden afzonderlijke regels. Dit geldt allereerst voor de vraag of er onderverhuurd mag worden. Daarnaast verschillen de gevolgen van onderhuur per categorie huurruimte. Bij onderhuur is er soms sprake van huurbescherming, iets waar u rekening mee moet houden wanneer u akkoord geeft tot onderhuur.

Onderhuur kantoorruimte

De hoofdregel bij onderhuur van kantoorruimte is dat de huurder bevoegd is tot onderverhuur, tenzij hij ervan moet uitgaan dat de verhuurder hiertegen redelijke bezwaren heeft. De desbetreffende bepaling is van regelend recht. Er mag dus bij overeenkomst van worden afgeweken.

De onderhuurder heeft tegenover de verhuurder geen recht op huur- of ontruimingsbescherming, als de huurovereenkomst tussen de eigenaar en de hoofdhuurder eindigt. Dat betekent in dat geval praktisch dat ook de onderhuurder het gehuurde moet ontruimen. Als de onderverhuurder failliet wordt verklaard, kan de curator de hoofdhuurovereenkomst tussentijds opzeggen. Ook de onderhuurder komt daardoor in beginsel op straat te staan.

Als de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder door de verhuurder wordt opgezegd, kan de hoofdhuurder aan de rechter verzoeken om een uitstel van de verplichting tot ontruiming tot gedurende maximaal een jaar na het einde  van de huurovereenkomst. Bij succes kan een dergelijk verzoek maximaal voor twee keer een jaar herhaald worden. De rechter houdt bij de beoordeling van het verzoek tot verlening van ontruimingsbescherming ook rekening met de belangen van onderhuurders, aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd.

Onderhuur winkelruimte

De hoofdregel bij onderhuur van een winkelruimte is ook dat de huurder bevoegd is tot onderverhuur, tenzij hij ervan moet uitgaan dat de verhuurder hiertegen redelijke bezwaren heeft. De desbetreffende bepaling is van regelend recht. Daarvan wordt bij overeenkomst meestal afgeweken. Onderverhuur is doorgaans niet toegestaan

De onderhuurder heeft tegenover de verhuurder geen recht op huur- of ontruimingsbescherming, als de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder eindigt. Dat geldt ook bij opzegging van de hoofdhuurovereenkomst door de curator in geval van faillissement van de onderverhuurder.

De rechter houdt bij de beoordeling van een vordering  tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van een afweging tussen de belangen van de verhuurder en die van de huurder, ook rekening met de belangen van onderhuurders, aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd.

Onderhuur woonruimte

De hoofdregel bij onderhuur van een woonruimte is dat de huurder van woonruimte het gehuurde geheel noch gedeeltelijk aan een ander in gebruik mag geven. De huurder van zelfstandige woonruimte die in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, mag het gehuurde echter wel gedeeltelijk onderverhuren. Partijen mogen in de huurovereenkomst van deze laatste regel afwijken. De meeste huurovereenkomsten bevatten dan ook een verbod tot onderverhuur.

In geval van onderhuur van een zelfstandige woning geniet de onderhuurder die daarin zijn hoofdverblijf heeft, huurbescherming. Dat geldt ook in geval van verboden onderverhuur. Als in een dergelijk geval de hoofdhuurovereenkomst eindigt, wordt de onderhuurovereenkomst door de verhuurder van rechtswege voortgezet (art. 7:269 lid 1 BW). Dat betekent dus dat de verhuurder de relatie met de onderhuurder voortzet op basis van de huurovereenkomst die tot dan toe tussen huurder en onderhuurder geldt.

De verhuurder die hiermee geconfronteerd wordt, heeft gedurende zes maanden de gelegenheid om de huurovereenkomst met deze niet zelf gekozen wederpartij door de rechter te laten beëindigen. Dat is mogelijk op een beperkt aantal door de wet gegeven gronden.

De verhuurder die met verboden onderhuur wordt geconfronteerd moet dus zien te voorkomen dat de huurovereenkomst eindigt voordat aan de situatie van verboden onderverhuur een einde is gemaakt. Anders zit hij opgescheept met een huurder waarvoor hij niet zelf gekozen heeft op basis van voorwaarden die hij niet zelf is overeengekomen.

Onderhuur zonder toestemming

Als een verhuurder geconfronteerd wordt met een onderhuur waarvoor hij geen toestemming heeft gegeven, heeft hij een aantal mogelijkheden. Hij kan de overeenkomst opzeggen op de grond dat de huurder zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt. Hij kan met een redelijke kans op succes ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie of ontruiming van het gehuurde vorderen. Ook kan hij de huurder, die zonder zijn toestemming het gehuurde geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, aanspreken tot schadevergoeding.

Bel ons als u vragen heeft: 020-7400521.