Het schriftelijkheidsvereiste bij de koop van onroerend goed

Artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de koop van een onroerende zaak schriftelijk moet worden aangegaan indien de koper een particulier is. Het gaat dan om de particuliere koper, niet zijnde een bedrijfsmatig handelend persoon. Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt:

De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.’

Een koopovereenkomst betreffende onroerend goed, die alleen mondeling is gesloten, is niet bindend. De wet ziet de koop van een woning, die niet schriftelijk is aangegaan, als nietig, dat wil zeggen, dat de koop nooit tot stand gekomen is (artikel 3:39 BW).

Artikel 7:2 BW bepaalt dus dat de koop van een woonhuis door een particuliere koper schriftelijk moet wordt aangegaan. De koper wordt, gelet op het bepaalde in artikel 3:39 BW, dus nog niet gebonden wanneer hij het mondeling eens is geworden met (de makelaar van) de verkoper, maar pas wanneer beide handtekeningen onder de koopakte staan. Bel ons als u vragen heeft: 020-7400521.

De bedenktijd bij de koop van onroerend goed

Nadat de koper de koopakte heeft ontvangen, kan de koper bovendien gedurende drie dagen alsnog de koopovereenkomst ontbinden (artikel 7:2 lid 2 BW). Deze bepalingen zijn op 1 september 2003 ingevoerd uit het oogpunt van consumentenbescherming en om het aantal geschilprocedures tussen kopers en verkopers te verminderen. Het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd geven de koper de mogelijkheid om zich van deskundig advies te laten voorzien bij de koop van een woning.

Als de koper van een woning een beroep wil doen op de ontbinding van de koopovereenkomst gedurende de bedenktijd, moet hij dit tijdig aan de verkoper laten weten. De verklaring waarmee de koper een beroep doet op de ontbinding is vormvrij. Dat betekent dat die verklaring mondeling mag worden gegeven, per sms, email, brief, fax of per WhatsApp bericht, zolang de verklaring de verkoper maar bereikt.

De verkoper mag echter wel een vormvoorschrift verbinden aan de ontbindingsverklaring. In het koopcontract kan dus worden opgenomen dat de ontbinding gedurende de bedenktijd enkel schriftelijk mag geschieden.

Uiteraard doet de koper er natuurlijk altijd verstandig aan om een belangrijke rechtshandeling, zoals de ontbindingsverklaring, schriftelijk te doen. Hiermee kan de koper later bewijzen dat hij de ontbindingsverklaring tijdig heeft gedaan en deze de verkoper tijdig heeft bereikt. De termijn van drie dagen is namelijk zeer streng. Zelfs als de koper slechts een paar minuten te laat is, kan hij geen beroep meer doen op de ontbindingsmogelijkheid die de bedenktijd hem biedt.

Advocaat vastgoed : heeft u een vraag over de koop van onroerend goed, het schriftelijkheidsvereiste of de bedenktijd bij de koop van onroerend goed of over de non-conformiteit bij de koop van een woning, belt u dan gerust onze advocaat vastgoed op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.

Geldt het schriftelijkheidsvereiste ook voor de verkoper?

De vraag was lange tijd onbeantwoord of ook de verkoper zich op het schriftelijkheidsvereiste kan beroepen om onder de mondeling gesloten koop uit te komen. Weliswaar maakt de wet wel duidelijk dat door de mondelinge overeenstemming nog geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, maar er bestonden verschillende opvattingen over de vraag of de verkoper na mondelinge overeenstemming gehouden kon zijn tot medewerking aan opmaken en ondertekenen van de schriftelijke koopakte of tot betaling van vervangende schadevergoeding.

De Hoge Raad heeft inmiddels duidelijkheid verschaft. Koper en verkoper bereikten mondeling overeenstemming, maar de verkoper ondertekende de koopakte nog niet, omdat hij de financiering van zijn nieuwe huis niet rond kreeg. De koper eiste daarop medewerking aan de koopovereenkomst. Dat werd door de verkoper geweigerd. De koper vorderde toen schadevergoeding wegens hogere woonkosten en extra verhuiskosten. Ook dat werd door de verkoper afgewezen, omdat de koopakte nooit was getekend. De rechtbank stelde de verkoper in het gelijk. De advocaat-generaal heeft vervolgens cassatie in het belang der wet ingesteld en geconcludeerd dat de verkoper zich niet op het schriftelijkheidsvereiste kan beroepen.

De Hoge Raad gaf een genuanceerde beslissing:

“Indien wordt aangenomen dat ook de verkoper zich op de daarin gestelde eis van een schriftelijk aangegane overeenkomst mag beroepen, zou de positie van de particuliere koper door de onderhavige wetswijziging in die zin zijn verslechterd dat voordien de verkoper jegens hem was gebonden zodra wilsovereenstemming over de beoogde overeenkomst was bereikt, terwijl deze zich na invoering van artikel 7:2 aan de rechtsgevolgen van een mondeling bereikte wilsovereenstemming kan onttrekken zolang geen schriftelijke vastlegging daarvan heeft plaatsgevonden. Dat staat op gespannen voet met de consumentenbeschermende strekking van de onderhavige bepaling. Deze consequentie is daarom alleen aanvaardbaar als ook de verkoper een particulier is. Zou dit anders zijn dan zou bovendien de professionele verkoper van een woonhuis in een betere positie verkeren tegenover een particuliere koper, dan tegenover een koper die deze hoedanigheid niet bezit.

Als artikel 7:2 zijn bescherming tot alle verkopers zou uitstrekken, zou de professionele verkoper immers tegenover een particuliere koper pas zijn gebonden wanneer schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden, terwijl hij tegenover een professionele koper al kan zijn gebonden wanneer tussen partijen overeenstemming is bereikt over alle essentialia van de koopovereenkomst.”

Een particuliere verkoper kan zich dus wél op het schriftelijkheidsvereiste beroepen en kan niet tot medewerking aan de koopakte worden gedwongen of tot schadevergoeding worden veroordeeld. Alleen voor de professionele verkoper geldt dit niet. Bel ons als u vragen heeft: 020-7400521.

Het schriftelijkheidsvereiste en de redelijkheid en billijkheid

Ten slotte overweegt de Hoge Raad nog dat het in theorie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou kunnen zijn dat de verkoper of de koper zich op het ontbreken van schriftelijke vastlegging van de wilsovereenstemming kan beroepen.

Dat doet zich nog niet voor als bijvoorbeeld de verkoper een beter bod krijgt of de koper toch liever een ander huis wil kopen, want het schriftelijkheidsvereiste geeft beide partijen nu juist ruimte van de koop af te zien. In het uitzonderlijke geval dat de redelijkheid en billijkheid een beroep op het schriftelijkheidsvereiste toch onaanvaardbaar maakt, is schadevergoeding echter de enige sanctie, niet het alsnog moeten medewerken aan de koop.

In uitzonderlijke gevallen kan dus een beroep op het ontbreken van de schriftelijke vastlegging van de wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Koper, verkoper en de makelaar doen er dus goed aan de mondelinge overeenkomst schriftelijk te bevestigen en zo snel mogelijk de ondertekening van de koopovereenkomst te regelen.

Advocaat vastgoed : heeft u een vraag over de koop van onroerend goed, het schriftelijkheidsvereiste en bedenktijd bij de koop van onroerend goed of over de non-conformiteit bij de koop van een woning of ,belt u dan gerust onze advocaat vastgoed op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.

Het opstellen van een koopovereenkomst

Bij de koop van een woning zijn er vele valkuilen waar een onwetende koper in verzeild kan raken. Het is niet altijd verstandig gebruik te maken van standaard koopovereenkomsten. Bij de koop van een woning kan tijdens de onderhandelingen bij de koop veel in de koopakte geregeld worden, dat zekerheid biedt voor de koper, zoals het opnemen van garantiebepalingen.

Bij het opstellen van een koopcontract moet vakkundige aandacht worden geschonken aan het opnemen van een financieringsvoorbehoud, exoneratie- en garantiebepalingen, mogelijke ontbindende voorwaarden, een boetebedingen en al dergelijke meer.

Zonder degelijke rechtskundige bijstand strand de kans al snel op een goede, passende oplossing of de mogelijkheid van schadevergoeding. Formaliteiten en termijnen maken daarbij de procedure voor de leek ondoorgrondelijk, met alle nadelige gevolgen van dien. Voor een goede uitkomst is vakkundige kennis een vereiste. Onze advocaten bieden u jarenlange ervaring en expertise voor een goed resultaat.

Advocaat onroerend goed : heeft u een vraag over de koop van onroerend goed, de non-conformiteit bij de koop van een woning, belt u dan gerust onze advocaat onroerend goed op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.