Garantie en de uitsluiting van aansprakelijkheid bij de koop van onroerend goed

Non-conformiteit bij de koop van een woning

Het komt in de praktijk geregeld voor dat een koper van een woning met een gebrek van de woning wordt geconfronteerd. Pas nadat de woning aan hem in eigendom is overgedragen, ontdekt de koper het bestaan van ernstige gebreken aan het huis, bijvoorbeeld een aantasting van de constructie van het pand, een verzakte fundering, schimmelvorming of dat de grond behorend bij het huis sterk verontreinigd blijkt te zijn. De koper zal de schade ten gevolge van dit feitelijk gebrek willen verhalen op de verkoper van de woning.

Wilt u meer weten de non-conformiteit bij de koop van een woning, leest u dan verder op onze pagina over de non-conformiteit van de koop van woning, waar dit onderwerp uitgebreid wordt besproken en toegelicht.

Advocaat onroerend goed : heeft u een vraag over de non-conformiteit bij de koop van een woning, belt u dan gerust onze advocaat onroerend goed op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.

De wettelijke regeling van artikel 7:17 BW

Uit artikel 7:17 BW volgt dat de koper van een woning mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik of voor een specifiek beoogd gebruik van de woning nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Aan de kant van de koper wordt daarom vaak een garantiebeding in de koopovereenkomst opgenomen ten aanzien van eigenschappen van de woning waarvan de koper zeker wil zijn dat die aanwezig zullen zijn en die de verkoper deze dan de koper in het contract garandeert.

Aan de kant van de verkoper wordt regelmatig een exoneratiebeding in de koopovereenkomst opgenomen, waarbij de verkoper de aansprakelijkheid uitsluit van mogelijke gebreken van de woning, zoals een “onbekendheidsverklaring” met betrekking tot bepaalde onzichtbare gebreken of een “ouderdomsclausule” met betrekking tot oudere woningen.

Advocaat vastgoed : heeft u een vraag over een garantie- of een exoneratiebeding, belt u dan gerust onze advocaat vastgoed op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.

Garantie- en exoneratiebeding in de NVM-koopakte

Bij de koop van een woning wordt door verkopers veelal gebruik gemaakt van een standaard NVM-koopakte. Deze koopakte wijkt af van de wettelijke regeling van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (BW). Dergelijke standaard koopaktes bevatten een bepaling, waarin de verkoper garandeert dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woning voor eigen gebruik. Met een dergelijke bepaling staat de verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die normaal gebruik als een woning verhinderen. Maar in NVM-koopakte wordt de aansprakelijkheid voor andere gebreken van de woning (ook van verborgen gebreken) uitgesloten. Bel ons: 7400521.

De ouderdomsclausule

Bij de verkoop van een oude woning zal de verkoper vaak een ouderdomsclausule opgenomen willen hebben in de koopakte. De strekking van een dergelijke ouderdomsclausule is in de regel dat de koper verklaart dat hij ermee bekend is dat de onroerende zaak een bepaalde leeftijd heeft, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager zijn dan bij nieuwe woningen.

De reden waarom in de koopakte van oudere woningen een ouderdomsclausule wordt opgenomen is dus om te voorkomen dat de verkoper, na verkoop van de woning, door de koper kan worden aangesproken op, voor verkoper bij verkoop onbekende, gebreken die zijn ontstaan door ouderdom van de woning. Omdat de ouderdomsclausule geen standaardbepaling is in bijvoorbeeld de NVM koopakte, wordt deze altijd apart aan de koopovereenkomst toegevoegd.

Het uitgangspunt bij de koop van een woning is dat de koper ervan uit mag gaan dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Dat wil zeggen dat de woning veilig en met een redelijke mate van duurzaamheid bewoond kan worden. Een ouderdomsclausule beperkt de garantie van de verkoper ten aanzien van ouderdomsgebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan

Omdat oudere woningen nogal eens onzichtbare gebreken vertonen wordt een ouderdomsclausule in de koopakte opgenomen om de garantie van de verkoper te beperken waar het gaat om een gebrek in het normaal gebruik aan de woning die zijn ontstaan door ouderdom. Het toevoegen van deze clausule heeft dus tot gevolg dat gebreken die zijn ontstaan door de ouderdom van de woning voor risico van de koper komen.

In de rechtspraak is bepaald dat door de verkoper slechts een beroep op de ouderdomsbepaling kan worden gedaan indien het gebrek direct verband houdt met de ouderdom van de onroerende zaak. Zo moet het ofwel gaan om gebreken die betrekking hebben op de ouderdom van de onroerende zaak, dan wel het gebruik van verouderde bouwmaterialen of veranderingen in de bouwkundige eisen.

Indien de verkoper bekend is met bepaalde gebreken zal hij altijd, dus ook indien een ouderdomsclausule is opgenomen in de koopovereenkomst, gehouden zijn dit te melden aan de koper. Indien de verkoper bekend is met bepaalde gebreken, ook die voortkomende uit de ouderdom van de woning, en hij deze gebreken niet aan de koper mededeelt, kan de verkoper geen beroep dan op de ouderdomsclausule. De redelijkheid en billijkheid verzet zich er dan tegen dat de verkoper een beroep kan doen op dit beding.

Advocaat vastgoed : heeft u een vraag over de ouderdomsclausule bij de verkoop van onroerend goed, belt u dan gerust onze advocaat vastgoed op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.

De onbekendheidsverklaring

De NVM-koopakte bevat de zogenoemde (on)bekendheidsclausules. Met deze clausule wordt vastgelegd dat verkoper niet bekend is (of dat de koper bekend is) met bijvoorbeeld de verontreiniging van de onroerende zaak, zoals een bodemverontreiniging of de aanwezigheid van asbest in het huis. De enkele verklaring van de verkoper dat hij niet bekend is met dergelijke bepaalde feiten of omstandigheden houdt echter geen vrijwaring voor de verkoper in en sluit zijn aansprakelijkheid niet uit.

De onbekendheidsverklaring, of de bekendheidsverklaring heeft meer een bewijsrechtelijke functie. Als de koper bijvoorbeeld verklaart dat hij bekend is met de aanwezigheid van bijvoorbeeld asbest (bekendheidsverklaring), kan hij moeilijk achteraf beweren dat verkoper zijn plicht heeft verzaakt om mededeling te doen over de aanwezigheid daarvan. Uit de bekendheidsverklaring in de koopakte blijkt dan immers duidelijk dat de aanwezigheid bekend was.

Andersom, als verkoper verklaart niet bekend te zijn met de aanwezigheid van asbest (onbekendheidsverklaring), kan hij moeilijk achteraf beweren dat hij de koper op de aanwezigheid van de asbest heeft gewezen of dat de aanwezigheid van de asbest voor de koper duidelijk zichtbaar was. Er staat immers zwart op wit dat verkoper niet wist of er asbest in de woning was.

De functie van de onbekendheidsverklaringen wordt vervuld doordat partijen op het onderwerp attent worden gemaakt. Zij worden min of meer gedwongen om daar iets over vast te leggen. Daardoor wordt de verkoper gestimuleerd om zijn mededelingsplicht te doen en de koper om zijn onderzoekplicht te doen.

Advocaat vastgoed : heeft u een vraag over de onbekendheidsverklaring bij de koop van onroerend goed, belt u dan gerust onze advocaat vastgoed op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.

De NVM-koopakte : afwijking van artikel 7:17 BW

Artikel 7:17 BW is bij een verkoop van een woning tussen twee particulieren van regelend recht en daar kan dus door partijen een andere invulling aan gegeven worden. In de praktijk gebeurt dat veelvuldig, doordat makelaars aan de verkoper en koper een model koopovereenkomst voorleggen. In de praktijk blijkt dat meestal de NVM model koopovereenkomst te zijn.

De NVM overeenkomst (Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2017) bevat twee relevante standaard artikelen (artikel 6.1 en 6.3), die als volgt luiden.

“6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: WOONHUIS. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.”

De hoofdregel van artikel 6.1 (in de oude modellen artikel 5.1) is dat alle gebreken voor rekening en risico komen van de koper, niet alleen de zichtbare gebreken, maar ook de onzichtbare. Dus alleen op grond van artikel 6.1 heeft de koper geen enkele aanspraak meer op de koper, óók niet voor verborgen gebreken. Er is echter in artikel 6.3 een nuancering opgenomen, namelijk dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die wel voor een normaal gebruik nodig zijn, waarmee wordt bedoeld dat een normaal gebruik van de bewoning als woonhuis mogelijk moet zijn.

Het artikel 6.3 wordt door rechters uitgelegd als een geschiktheidsgarantie. Dus als blijkt dat een woning door een gebrek niet geschikt is als voor een normaal gebruik van een woonhuis, hoeft de koper geen wetenschap van die ongeschiktheid bij de verkoper te bewijzen en is sprake van non-conformiteit van de woning.

De koper heeft dus alleen een vordering wegens non-conformiteit als het om gebreken gaat die een normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Dat zal door de rechter per geval bekeken moeten worden. Gebreken aan de fundering of constructie van het huis, lekkages, gebrekkige bedrading of rotte balken zullen echter in de meeste gevallen weg een normaal gebruik van de woning in de weg staan.

Advocaat vastgoed : heeft u een vraag over een garantie- of een exoneratiebeding, belt u dan gerust onze advocaat vastgoed op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.

Advocaat vastgoed : geen beroep op de exoneratieclausule : redelijkheid en billijkheid

Maar in situaties waar de koper kan aantonen dat de verkoper ten tijde van het sluiten van de koop kennis had van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg stond en deze niet direct kenbaar was voor de koper, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een beroep van de verkoper op artikel 6.1 (of artikel 6.3) ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ kan zijn. Er wordt dan als het ware een streep door de aansprakelijkheidsbeperking, die artikel 6.1 inhoudt, gezet, waarnaar er weer wordt teruggevallen op de wettelijke regeling van artikel 7:17 BW.

De Hoge Raad oordeelde dat wanneer een partij vóór de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent de betreffende punten een onjuiste voorstelling zou maken, de goede trouw zich in het algemeen ertegen zal verzetten dat eerstgenoemde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling aan zichzelf heeft te wijten. In deze, in vaste rechtspraak van de Hoge Raad aanvaarde regel ligt besloten dat het enkele feit dat een partij haar onderzoekplicht naar bepaalde relevante gegevens verzaakt, niet uitsluit dat de andere partij ter zake van diezelfde gegevens een mededelingsplicht heeft.

Bij het beantwoorden van de vraag of een partij ter zake van bepaalde relevante gegevens naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht heeft, dan of hij die gegevens voor zich mag houden omdat hij erop mag vertrouwen dat zijn wederpartij, die gehouden is binnen redelijk grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat hij onder de invloed van onjuiste veronderstellingen zijn toestemming geeft, ter nakoming van deze verplichting een onderzoek zal instellen en daardoor met meer bedoelde gegevens bekend zal worden, moet niet alleen worden gelet op alle bijzonderheden van het geval maar ook en vooral daarop dat voormelde regel juist ertoe strekt om aan een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen de nadelige gevolgen van dwaling veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens.

Advocaat onroerend goed : heeft u een vraag over een garantie- of een exoneratiebeding, belt u dan gerust onze advocaat onroerend goed op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.

Het opstellen van een koopovereenkomst

Bij de koop van een woning zijn er vele valkuilen waar een onwetende koper in verzeild kan raken. Het is niet altijd verstandig gebruik te maken van standaard koopovereenkomsten. Bij de koop van een woning kan tijdens de onderhandelingen bij de koop veel in de koopakte geregeld worden, dat zekerheid biedt voor de koper, zoals het opnemen van garantiebepalingen.

Bij het opstellen van het koopcontract moet vakkundige aandacht worden geschonken aan het opnemen van een financieringsvoorbehoud, exoneratie- en garantiebepalingen, mogelijke ontbindende voorwaarden, een boetebedingen en al dergelijke meer.

Zonder degelijke rechtskundige bijstand strand de kans al snel op een goede, passende oplossing of de mogelijkheid van schadevergoeding. Formaliteiten en termijnen maken daarbij de procedure voor de leek ondoorgrondelijk, met alle nadelige gevolgen van dien. Voor een goede uitkomst is vakkundige kennis een vereiste. Onze advocaten bieden u jarenlange ervaring en expertise voor een goed resultaat.

Advocaat vastgoed : heeft u een vraag over de koop van onroerend goed, de non-conformiteit bij de koop van een woning of over een garantie- of een exoneratiebeding, belt u dan gerust onze advocaat vastgoed op 020-3980150 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.