Aansprakelijkheid van de makelaar bij de koop van onroerend goed

Het komt in de praktijk geregeld voor dat een koper van een woning met een gebrek van de woning wordt geconfronteerd. Pas nadat de woning aan hem in eigendom is overgedragen, ontdekt de koper het bestaan van ernstige gebreken aan het huis, bijvoorbeeld een aantasting van de constructie van het pand, een verzakte fundering, schimmelvorming of dat de grond behorend bij het huis sterk verontreinigd blijkt te zijn. De koper zal de schade ten gevolge van dit feitelijk gebrek willen verhalen op de verkoper van de woning.

Bij de verkoop van onroerend goed speelt de makelaar vaak een belangrijke rol. De makelaar heeft een eigen verantwoordelijkheid (zorgplicht) voor het goed afhandelen van de vastgoedtransactie, niet alleen naar de verkoper toe maar ook naar de koper. Bel ons: 020-7400521.

De makelaar en de overeenkomst van opdracht

De rechtsverhouding tussen de makelaar en zijn opdrachtgever is een opdrachtovereenkomst. De makelaar zal daarom bij zijn werkzaamheden de zorg van een ‘goed opdrachtnemer’ in acht dienen te nemen.

Om te kunnen beoordelen of de makelaar zich als een goed opdrachtnemer heeft gedragen, zal moeten worden bekeken of hij heeft gehandeld zoals dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht. Wanneer dat niet het geval is, schiet de makelaar te kort en kan hij schadeplichtig zijn tegenover zijn opdrachtgever.

De makelaar en de bemiddeling bij de verkoop van een woning

Een makelaar heeft in beginsel geen volmacht om namens zijn opdrachtgever (de verkoper) een koopovereenkomst te sluiten. De taak van een makelaar is in beginsel slechts beperkt tot de bemiddeling, dat wil zeggen tot het verrichten van feitelijke handelingen om de totstandkoming van een koopovereenkomst te bevorderen.

De makelaar kan dus niet worden beschouwd als de vertegenwoordiger van de verkoper, omdat de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een woning geen volmacht inhoudt tot het verrichten van rechtshandelingen, maar zich in beginsel slechts uitstrekt tot het verrichten van feitelijke handelingen, waaronder het voeren van de verkoopgesprekken.

Mededelingen door de makelaar binden de verkoper derhalve in beginsel niet. Dat kan anders zijn indien de koper op grond van verklaringen of gedragingen van de makelaar in alle redelijkheid mocht aannemen dat de makelaar namens de verkoper wel gevolmachtigd was.

Advocaat vastgoed : heeft u een vraag over de makelaar en de bemiddeling bij de verkoop van een woning, belt u dan gerust onze advocaat vastgoed op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.

De zorgplicht van de makelaar

Een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een onroerende zaak heeft niet alleen verplichtingen jegens de verkoper (de opdrachtgever) maar is tevens verplicht zorgvuldig te handelen bij de informatieverstrekking ten aanzien van de koper.

De makelaar heeft een zorgplicht ten aanzien van zijn opdrachtgever, de verkoper, maar ook ten aanzien van de koper van een onroerende zaak. Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar wordt een hoge mate van zorgvuldigheid verwacht bij het geven van inlichtingen aan kopers van een woning. De makelaar dient de gegeven informatie over het onroerend goed op juistheid te onderzoeken.

De zorgplicht van de makelaar dient ertoe dat aan de ene kant de verkoper een prijs kan bedingen die passend is voor het te verkopen onroerend goed en aan de andere kant dat de koper zich geen onjuiste voorstellingen maakt omtrent de hoedanigheid van het onroerend goed. Als u een vraag heeft, bel ons: 020-7400521.

Non-conformiteit bij de koop van een woning

Op grond van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (BW) moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Dat wil zeggen dat de (onroerende) zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Wilt u meer weten over de non-conformiteit bij de koop van onroerend goed? Bekijk dan ook onze pagina over de non-conformiteit bij de koop van een woning, dat uitgebreid over dit onderwerp ingaat.

 

De mededelingsplicht en de aansprakelijkheid van de makelaar

Wat echter als bijvoorbeeld er mededelingen door de makelaar worden gedaan aangaande de eigenschappen van het onroerend goed terwijl de makelaar wist of had moeten weten dat het onroerend goed deze eigenschappen niet bezit?

Vooropgesteld moet worden dat de verkopend makelaar normaal gesproken geen contractuele relatie met de kopende partij heeft, maar met de verkoper. Hij treedt dus op in opdracht van de verkoper.

Desondanks dient hij ook richting de kopende partij zorgvuldigheidsnormen in acht te nemen. Doet de makelaar dat niet dan kan hij wel degelijk aansprakelijk zijn jegens de koper op grond van onrechtmatige daad. Dit wordt door de rechter dan niet zozeer gezien als een non-conformiteit van het onroerend goed, maar als een onrechtmatige daad van de makelaar.

Van een onrechtmatige daad van een makelaar jegens een derde is sprake indien de makelaar tegenover de derde niet de zorgvuldigheid heeft betracht die hij als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar in acht had moeten nemen.

De vraag of de verkopend makelaar onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld jegens een koper dient te worden beantwoord aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval, zo heeft de Hoge Raad meermaals bepaald.

De vraag of een makelaar die bij een vastgoedtransactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, kan niet in haar algemeenheid worden beantwoord. Dat antwoord is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Het antwoord op de vraag of, en zo ja, in hoeverre, een potentiële koper op de juistheid van de door een makelaar verstrekte informatie mag afgaan, is dus onder meer afhankelijk van eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van die gegevens instaat. Daarvoor is niet vereist dat de makelaar niet jegens de potentiële koper in een contractuele verhouding staat.

In algemene zin geldt dat de makelaar in ieder geval de hem ter beschikking staande relevante informatie betreffende de onroerende zaak dient mede te delen aan de kopende partij (mededelingsplicht) en dat, wanneer hij reden heeft tot twijfel op bepaalde punten, hij zo nodig nadere informatie dient te vergaren (onderzoekplicht).

Het is mogelijk om tegen een makelaar die is aangesloten bij de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) een klacht in te dienen. In de meeste gevallen zal een klacht die gegrond wordt verklaard ook de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de makelaar impliceren. Maar, de Hoge Raad heeft uitgemaakt dat de rechter bij het vaststellen van een beroepsfout een eigen beoordeling dient te maken en niet zonder meer kan afgaan op het oordeel van de tuchtrechter. Bel ons als u vragen heeft: 020-7400521.

De advocaat en de koop van onroerend goed

Bij de koop van een woning zijn er vele valkuilen waar een onwetende koper in verzeild kan raken. Zonder degelijke rechtskundige bijstand strand de kans al snel op een goede, passende oplossing of de mogelijkheid van schadevergoeding.

Bij het opstellen van het koopcontract moet vakkundige aandacht worden geschonken aan het opnemen van een financieringsvoorbehoud, exoneratie- en garantiebepalingen, mogelijke ontbindende voorwaarden, een boetebedingen en al dergelijke meer

Voor een goede uitkomst is vakkundige kennis een vereiste. Onze advocaten bieden u jarenlange ervaring en expertise voor een goed resultaat.

Heeft u vragen over de non-conformiteit bij de koop van een woning of over de aansprakelijkheid van de makelaar indien hij bij een vastgoedtransactie zijn zorgplicht heeft geschonden, belt u dan gerust onze advocaat vastgoedrecht op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.