Non conformiteit bij de koop van een woning

Het komt in de praktijk geregeld voor dat een koper van een woning of van een appartement met een gebrek van de woning wordt geconfronteerd. Pas nadat de woning aan hem in eigendom is overgedragen, ontdekt de koper het bestaan van ernstige gebreken aan het huis, bijvoorbeeld een aantasting van de constructie van het pand, een verzakte fundering, schimmelvorming of dat de grond behorend bij het huis sterk verontreinigd blijkt te zijn. De koper zal de schade ten gevolge van dit feitelijk gebrek willen verhalen op de verkoper van de woning. Dit is vaak niet eenvoudig. Een gedegen advocaat met ervaring is in de meeste gevallen een vereiste voor een goed resultaat. Bel ons: 020-7400521.

Non-conformiteit (toerekenbare tekortkoming)

Artikel 7:17 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Dit wordt de conformiteitseis genoemd.

Uit deze omschrijving blijkt wat de koper in beginsel en op zijn minst mag verwachten. Het begrip “niet beantwoorden aan de overeenkomst” omvat ieder verschil tussen de zaak die het onderwerp van de overeenkomst uitmaakt en de afgeleverde zaak. Wat de koper mag verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval die een rol hebben gespeeld bij de verkoop van de woning.

Wat er tijdens de onderhandelingen bij de verkoop van de woning over de eigenschappen van het huis aan de koper is medegedeeld is daarvan natuurlijk een belangrijk onderdeel. Ten aanzien van de koopovereenkomst geldt de zogenaamde Haviltex-norm, dat meebrengt dat bij de uitleg van de koopovereenkomst het aankomt op de zin die de partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de koopovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De kernvraag blijft natuurlijk wat de koper in de feitelijke omstandigheden concreet mag verwachten. Bel ons: 020-7400521.

Non-conformiteit en een normaal gebruik

De koper van een woning mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik van de woning dat bij de koopovereenkomst is voorzien.

Daarbij is het begrip “normaal gebruik” naar gangbaar taalgebruik op te vatten. Als in de koopovereenkomst van een woning bijvoorbeeld staat vermeld dat de koper de woning zal gebruiken voor een bewoning met gezin gaat het bij de uitleg erom wat naar gangbaar taalgebruik of opvatting onder “normaal gebruik” moet worden verstaan. De woning moet in dit geval geschikt zijn voor bewoning van een gezin.

De bewoording van de koopovereenkomst bepaalt dus in belangrijke mate de inhoud en reikwijdte van het begrip “normaal gebruik”. Het verdient derhalve aanbeveling dat de koper duidelijk aangeeft in de koopovereenkomst wat hij van het gebruik van de woning verwacht, zeker indien hij een bijzondere verwachting of wens heeft bij het gebruik van de woning. Heeft u een vraag over de non-conformiteit bij de koop van een woning, belt u dan gerust onze advocaat vastgoed op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.

Garantie- en exoneratiebeding

Aan de kant van de koper wordt daarom vaak een garantiebeding in de koopovereenkomst opgenomen ten aanzien van eigenschappen van de woning waarvan de koper zeker wil zijn dat die aanwezig zullen zijn en die de verkoper dan hem in het contract garandeert. Aan de kant van de verkoper wordt regelmatig een exoneratiebeding in de koopovereenkomst opgenomen, waarbij de verkoper de aansprakelijkheid uitsluit van mogelijke gebreken van de woning, zoals een “onbekendheidsverklaring” met betrekking tot onzichtbare gebreken of een “ouderdomsclausule” met betrekking tot oudere woningen met achterstallig onderhoud.

Wat de koper van een woning in de feitelijke omstandigheden concreet mag verwachten zal bij elk gesteld gebrek apart moeten worden beoordeeld of er sprake is van een tekortkoming van de koopovereenkomst. Uit artikel 7:17 BW volgt dat de koper van een woning of van een appartement mag verwachten dat de woning of het appartement de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik of voor een specifiek beoogd gebruik van de woning nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. De laatste zinsnede doelt op de onderzoekplichtplicht van de koper. Bel ons: 020-7400521.

De onderzoekplicht van de koper

De koper van een woning zal in zekere mate onderzoek moeten doen naar de eigenschappen van een woning. In artikel 7:17 lid 5 BW is bepaald dat de koper zich er niet op kan beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoord wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Een koper van een woning kan zich dus niet beroepen op de non-conformiteit indien hij op de hoogte was of kon zijn van zichtbare gebreken aan de woning, of daarvan anderszins bekend mee kon zijn.

Specifieke eigenschappen die de verkoper aan de woning toekent mag de koper aanwezig veronderstellen en, omgekeerd, de koper mag bepaalde eigenschappen, die normaal gesproken aanwezig behoren te zijn, niet zonder meer aanwezig achten indien hij kan waarnemen dat die eigenschappen ontbreken. Indien de koper zichtbare en concrete aanwijzingen heeft dat er gebreken aan de woning zijn, of mogelijk kunnen zijn, dient hij eerst nader onderzoek te verrichten naar de stand van de kwaliteit van de woning of naar de ernst van de geconstateerde gebreken.

Hoe ver reikt de onderzoekplicht van de koper van een woning? In elk afzonderlijk geval zal moeten worden bepaald of de koper voldoende onderzoek heeft verricht die in de gegeven omstandigheden van hem mochten worden verwacht. Cruciaal voor de praktijk is echter de verhouding tussen de onderzoekplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Heeft u een vraag over de mededelingsplicht of onderzoekplicht bij de koop van een woning, belt u dan gerust onze advocaat onroerend goed op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.

De mededelingsplicht van de verkoper

Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad blijkt dat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel boven de onderzoekplicht van de koper gaat. De ratio achter dit beginsel is het bieden van een zekere mate van bescherming van een onwetende koper van een woning of appartement.

Op een verkoper van een woning rust in beginsel geen zelfstandige verplichting om mededelingen te doen over de woning. Onder omstandigheden kan de verkoper van een woning echter gehouden zijn om mededelingen te doen over de eigenschappen van de woning. Tegenover de koper kan namelijk de verplichting bestaan om binnen redelijke grenzen informatie te verstrekken over de woning om te voorkomen dat de koper onder onjuiste voorstellingen de koopovereenkomst aangaat.

In de rechtspraak is met betrekking tot de verhouding tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoekplicht van de koper geoordeeld dat in het algemeen aan een koper van een woning, ook een onvoorzichtige koper, niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van de gekochte woning wanneer de verkoper hierover naar verkeersopvattingen een mededelingsplicht had, maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper van de woning met het oog op de beoogde bestemming van de gekochte woning mocht verwachten. Bel ons: 020-7400521.

De klachtplicht van de koper

Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de koper geen beroep meer erop kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.

Deze bepaling beschermt de verkoper van een woning tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten door de koper een korte termijn voor te schrijven om over het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst te klagen. Deze regel heeft dezelfde strekking als voor alle verbintenissen neergelegde regel dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen indien hij niet binnen bekwame tijd bij de schuldenaar heeft geprotesteerd.
Advocaat vastgoed : heeft u een vraag over de klachtplicht van de koper van een woning, belt u dan gerust onze advocaat vastgoed op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.

Termijn waarbinnen geklaagd moet worden

De vraag of de koper van een woning binnen bekwame tijd heeft geprotesteerd over gebreken aan de woning kan niet in algemene zin worden beantwoord. Een belangenafweging dient hierbij plaats te vinden waarbij zowel het belang van de koper als van de verkoper van de woning in aanmerking wordt genomen.

Het tijdsverloop tussen de ontdekking van het gebrek en de klacht is wel relevant maar niet doorslaggevend. Alle relevante omstandigheden van het geval kunnen een rol spelen, waarbij voornamelijk gedacht kan worden aan de aard van de overeenkomst en de aard van de prestatie die geleverd is, de aard, waarneembaarheid en de ernst van het gebrek, de wijze waarop het gebrek aan het licht is gekomen, of van de koper naar omstandigheden redelijkerwijs verwacht mocht worden nader onderzoek te verrichten, het nadeel dat de verkoper lijdt ten gevolge van het tijdsverloop en of een van de partijen heeft te gelden als deskundige in verhouding tot de andere partij of een deskundige heeft ingeschakeld.

De termijn waarbinnen de non-conformiteit de verkoper moet worden medegedeeld betreft dus geen vaste termijn. Of tijdige mededeling van het gebrek is gedaan is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. Op grond van de laatste zin van artikel 7:23 lid 1 BW mag er bij een consumentenkoop van worden uitgegaan dat de klachttermijn twee maanden bedraagt. In de lagere rechtspraak is deze termijn van twee maanden ook bij de koop van woningen herhaaldelijk als een vaste termijn gehanteerd. Bel ons: 020-7400521.

de verjaring

Artikel 7:23 lid 2 BW bepaalt dat rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaren door verloop van twee jaren na de overeenkomstig het eerste lid gedane kennisgeving.

De stuiting van de verjaring dient op een formele wijze dient plaats te vinden (artikel 3:316 BW). Er dient sprake zijn van een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt. Het enkel onderhandelen over de gevolgen van een tekortkoming is niet voldoende. Indien niet op juiste wijze wordt gestuit zal de vordering ondanks dat onderhandeld wordt komen te vervallen.

Bij de koop van een woning zijn er vele valkuilen waar een onwetende koper in verzeild kan raken. Zonder degelijke rechtskundige bijstand strand de kans al snel op een goede, passende schadevergoeding. Formaliteiten en termijnen maken daarbij de procedure voor de leek ondoorgrondelijk, met alle nadelige gevolgen van dien. Voor een goede uitkomst is vakkundige kennis een vereiste. Onze advocaten bieden u jarenlange ervaring en expertise voor een goed resultaat. Heeft u een vraag over de non-conformiteit bij de koop van een woning, belt u dan gerust onze advocaat vastgoed op 020-7400521 of vult u het contactformulier in. Klik dan hier.